"СУДЬБА ИМУЩЕСТВА, СДАННОГО ПОД ЗАЛОГ"

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение основного обязательства, обеспеченного залогом, при наступлении срока его исполнения (ст. 348 ГК РФ).

Исключением из этого правила являются случаи невыполнения залогодателем положений договора о залоге, ущемляющие права залогодержателя, обеспеченные залогом. В этом случае последний вправе потребовать досрочного обращения взыскания на заложенное имущество. Такая возможность у залогодержателя возникает в случае:

• если заложенное имущество становится предметом последующего залога при наличии запрета в договоре о залоге;
• если предмет залога, находящийся у залогодателя, не был застрахован. Обязанность застраховать предмет залога в полной его стоимости согласно ст. 343 ГК РФ возникает у сторон договора о залоге, независимо от того, у кого из них находится предмет залога, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, то на сумму не ниже размера требования. Страхование заложенного имущества производится за счет залогодателя. Эта норма диспозитивная, и обязанность страховать заложенное имущество возникает у сторон, если законом или договором не предусмотрено иное условие обеспечения сохранности заложенного имущества;
• если залогодатель не принял необходимых мер к сохранности имущества;
• если заложенное имущество было отчуждено, сдано в аренду или в безвозмездное пользование либо залогодатель распорядился им иным способом без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Общий порядок реализации заложенного имущества

Реализация заложенного имущества возможна:

• по решению суда;
• по решению арбитражного суда;
• по решению третейского суда;
• во внесудебном порядке, в случае если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено, хотя такое соглашение может быть признано судом недействительным, в случае предъявления до продажи заложенного имущества иска лицом, чьи права могут быть нарушены вследствие такого порядка продажи.

Закон РФ "О залоге" в ст. 28, устанавливающий возможность обращения взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса, является недействительным в этой части на основании ст. 349 ГК РФ и п. 8 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ No. 6/8, запрещающих такое основание для продажи предмета залога.

В случае если договором залога или отдельным соглашением определено условие о реализации предмета залога без обращения в суд, то судебный порядок возможен лишь при возникновении спора между сторонами по каким-либо условиям, например, по определению стоимости предмета залога. Но такое условие может быть включено в договор о залоге только в отношении движимого имущества (Совместное Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ No. 6/8).

Взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда также в следующих случаях:

- если договор о залоге мог быть заключен только с согласия третьего лица, к примеру, если предметом залога является имущество, находящееся во владении на праве хозяйственного ведения, то для заключения договора о залоге требуется согласие этого органа;

- когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную ценность для общества. Такими предметами могут быть дворцы, памятники, картины, иные произведения искусства. В случае если стоимость такого имущества является спорным вопросом, то суд назначает экспертизу;

- при отсутствии залогодателя и возможности установить его местонахождение. Данная норма ст. 349 ГК РФ направлена на защиту залогодателя от возможного нарушения его прав залогодержателем при реализации предмета залога.

Следует помнить, что сделка, совершенная кредитором - залогодержателем в нарушение установленного порядка реализации заложенного имущества, является ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Залогодатель в этом случае вправе:

- потребовать применения последствий ничтожной сделки, т.е. двустороннюю реституцию, предполагающую, что стороны передадут друг другу все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно - выплатят денежную компенсацию (ст. 167 ГК РФ), в данном случае договор о залоге может быть признан ничтожным в части реализации заложенного имущества, осуществляемой в противоречии с требованиями законодательства;

- осуществить обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Реализация заложенного имущества является обязательным условием обеспечения основного обязательства. Имущество, являющееся предметом залога, не может быть оставлено у залогодержателя, любое соглашение об этом является недействительным (Совместное Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ No. 6/8).

Предмет залога может перейти в собственность залогодержателя только в случаях:

- объявления торгов несостоявшимися. В этом случае кредитор вправе приобрести заложенное имущество и зачесть свои требования в счет покупной цены;

- несостоявшихся повторных торгов. В такой ситуации залогодержатель вправе, независимо от желания залогодателя, оставить заложенное имущество у себя с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. А если же залогодержатель в течение месяца не воспользовался данным правом, то договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности залогодателя (п. 4 ст. 350 ГК РФ);

- заключения соглашений сторонами до проведения торгов, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (Совместное Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ No. 6/8);

- замены кредитного договора, обеспеченного залогом, иным, например, договором купли-продажи заложенного имущества (ст. 414 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества, независимо от того, было ли взыскание обращено на имущество по решению суда или она проходит во внесудебном порядке, происходит путем продажи имущества с открытых торгов. Естественно, невозможна реализация в подобном порядке предмета залога, когда им являются денежные средства, либо право требования соответствующих сумм. В такой ситуации нарушение основного обязательства влечет по соглашению сторон или судебному решению переход права собственности либо право требования соответствующих денежных сумм к залогодержателю.

Проведение публичных торгов организует судебный исполнитель. После вынесения судом соответствующего решения он принимает необходимые исполнительные документы и передает имущество, подлежащее реализации специализированной организацией, имеющей разрешение на проведение публичных торгов. О предстоящих торгах судебный исполнитель обязан оповестить заинтересованных лиц, в том числе и залогодержателя, через печатное издание не менее чем за 10 дней до их проведения.

Срок реализации заложенного имущества устанавливается судебным исполнителем самостоятельно, но она должна быть проведена не позднее одного месяца после изъятия либо наложения ареста на имущество залогодателя.

В публичных торгах не имеют права участвовать, в том числе через их представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, прокуратуры, государственные предприятия, учреждения, организации, кооперативные организации, их объединения, иные общественные организации, специализированные организации, проводящие торги, а также залогодержатель и залогодатель. Это правило не распространяется на случаи, когда реализуется заложенное имущество, пользующееся специальным режимом. К примеру, в случае продажи заложенных природных драгоценных камней преимущественное право их покупки имеет Комитет РФ по драгоценным металлам и драгоценным камням (Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. No. 759).

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется соглашением залогодержателя и залогодателя, если имущество продается без участия суда. В случае возникновения спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Если имущество продается по решению суда, то цена имущества определяется самостоятельно судом. Первоначальная цена реализуемого имущества обязательно должна быть указана в решении суда, это должно быть сделано в целях защиты имущественных прав залогодателя в процессе реализации его имущества. В случае невозможности определить цену имущества судом самостоятельно, он вправе привлечь к ее определению эксперта-оценщика. В Информационном письме от 15 января 1998 г. No. 26 Президиум ВАС РФ указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от ее рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить сторонам принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Заложенное имущество передается лицу, предложившему на торгах высшую цену.

Покупатель обязан внести сумму, за которую ему было продано имущество, в полном размере в течение пяти дней после окончания торгов на депозитный счет суда. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, выше размера обеспеченного залогом требования залогодержателя, то оставшаяся после погашения основного обязательства сумма возвращается залогодателю. А при недостаточности этой суммы для удовлетворения требований залогодержателя она может быть восполнена из иного имущества залогодателя (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Но в случае когда залогодателем выступает третье лицо, не являющееся должником по основному договору, его обязательства перед залогодержателем не могут превышать сумму, вырученную от реализации заложенного имущества. В этом случае требование кредитора должно быть ограничено суммой, вырученной от реализации предмета залога (Информационное письмо ВАС No. 26).

Публичные торги в соответствии со ст. 403 ГПК РФ объявляются несостоявшимися, если:

- на торги явилось менее двух покупателей;

- никто из явившихся не сделал надбавки против первоначальной оценки предмета ипотеки;

- покупатель в течение пяти дней не внесет полной суммы, за которую куплен предмет ипотеки.

Вместе с тем необходимо отметить, что суд вправе по просьбе залогодателя в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до 1 года (ст. 350 ГК РФ). Эта отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, в том смысле, что в течение всего срока отсрочки возрастают и суммы причитающихся кредитору штрафов, убытков, процентов и др., которые также подлежат возмещению за счет предмета залога (ст. 23 Закона РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. No. 2872-1). "Спасти" свое имущество от принудительной реализации залогодатель вправе, лишь исполнив обеспеченное залогом обязательство до момента реализации предмета залога, либо в случае когда обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, прекратив обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства (ст. 31 Закона РФ "О залоге").

Особенности реализации заложенного имущества в случае банкротства должника

Следует учитывать, что в случае реализации имущества должника, объявленного должником и в отношении которого объявлена процедура конкурсного управления, требования кредиторов, обеспеченные предметом залога удовлетворяются лишь в третью очередь (Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 г. No. 6-ФЗ.

Организация торгов, оценка реализуемого имущества в этом случае производится конкурсным управляющим, который вправе привлекать к оценке имущества экспертов-оценщиков. Продажа имущества должника согласно ст. 112 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" может проходить как в форме открытых торгов, так и закрытых, в случае продажи ограниченно оборотоспособного имущества, а имущество, не проданное на первых торгах, может быть реализовано конкурсным управляющим на основании договора купли-продажи, заключенного без проведения торгов.

Особенности реализации имущества, являющегося предметом ипотеки

Подробно порядок реализации имущества, являющегося предметом ипотеки, описан в Распоряжении Правительства РФ "Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке" от 22 декабря 1992 г. No. 96-РЗ.

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда, арбитражного суда в случаях, когда:

- предметом ипотеки является предприятие в целом либо жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей;

- для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица или органа управления.

Публичные торги проводятся специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции РФ.

Выбор такой организации осуществляется судебным исполнителем, если взыскание на предмет ипотеки производится по решению суда, а в остальных случаях - в соответствии с соглашением залогодержателя и залогодателя, а при отсутствии в таком соглашении условия о выборе соответствующей специализированной организации - залогодержателем.

Публичные торги должны быть проведены в срок, указанный в решении суда или в договоре, заключенном залогодержателем и специализированной организацией, о продаже предмета ипотеки с публичных торгов, но не позднее чем в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу или заключения договора между залогодержателем и специализированной организацией.

Эта организация обязана опубликовать в органах печати информацию о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения, с указанием даты, времени и места их проведения, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

В случае возникновения намерения принять участие в торгах лица, желающие принять в них участие, вносят задаток в размере 10% от начальной продажной цены предмета ипотеки.

Покупатель предмета ипотеки обязан в течение 10 дней после окончания торгов внести всю сумму, за которую им куплено это имущество, за вычетом ранее внесенного задатка. Чтобы компенсировать возможные издержки в случае уклонения от оплаты купленного имущества покупателем, задаток, внесенный им, в случае неоплаты купленного товара в 10-дневный срок с момента приобретения ему не возвращается.

Задаток, внесенный другими участниками торгов, возвращается им немедленно после окончания торгов.

Если повторные торги будут объявлены несостоявшимися, а также если наивысшая цена, предложенная за предмет ипотеки на повторных торгах, ниже непогашенной суммы обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) предмет ипотеки по цене, равной непогашенной сумме обеспеченного ипотекой обязательства, которая засчитывается в счет выкупной цены.

Специализированная организация обязана выдать свидетельство о приобретении заложенного имущества на публичных торгах покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г.).

Важно, что продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Президент РФ в своем Указе от 28 февраля 1996 г. No. 296 (с изменениями и дополнениями от 9 июля 1997 г.) определил также, что при обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

Налоговые аспекты

Согласно пп. "г" п. 2 ст. 3 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" обороты по реализации предметов залога, включая их передачу залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства, облагаются НДС. При этом плательщиком налога является сторона, передающая предметы залога. Исключение составляют лишь случаи поступления средств от реализации предметов залога в виде ценных бумаг, полученных ранее в качестве залога, в счет обеспечения кредитных обязательств. В соответствии с пп. "ж" ст. 5 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" операции, связанные с обращением ценных бумаг, за исключением брокерских и иных посреднических услуг, освобождены от налога на добавленную стоимость.

К оглавлению